Воскресенье, 21 июля 2019 18:52

ОПЕРАЦIЙ З ВIДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Автор
Оцените материал
(0 голосов)
ОПЕРАЦIЙ З ВIДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА Нечіткість положення Закону „Про податок з доходів фізичних осіб”, який вступив в силу з 1 січня 2005 року, призвела до різкого скорочення кількості операцій в країні по купівлі-продажу нерухомості. 3 1 сiчня 2004 року вступив в дiю закон України „Про податок з доходiв фiзичних осiб”. Окремi статтi цього Закону в тому числi i ст. 11 — Оподаткування операцiй з продажу об’єктiв нерухомого майна, набули чинностi з 1 сiчня 2005 року. Спочатку проаналiзуємо цю статтю. Законодавець подiлив нерухоме майно на двi групи залежно вiд моменту набрання чинностi цим законом (тобто до 1.01.2004 року — п.п. 11.1.1—11.1.4 ст. 11 Закону i пiсля 1.01.2004 року — п.п. 11.2.1. — 11.2.4 ст. 11 Закону). 1. Оподаткування операцiй з продажу нерухомого майна, яке перебувало у власностi платника податку на момент набрання чинностi цим Законом: Дохiд, отриманий платником податку вiд продажу не частiше одного разу протягом звiтного податкового року будинку, квартири чи кiмнати (включаючи землю, що знаходиться пiд таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну дiлянку), оподатковується за ставкою цього податку у розмiрi 1 вiдсотка вiд вартостi такого майна, якщо загальна площа такого будинку, квартири або кiмнати не перевищуе 100 квадратних метрiв. У разi, коли площа такого об’єкта нерухомого майна перевищуе 100 квадратних метрiв, то частина доходу, пропорцiйна сумi такого перевищення, пiдлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статтi 7 цього Закону, а саме 5%. Дохiд, отриманий платником податку вiд продажу протягом звiтного податкового року бiльш нiж одного з об’єктiв нерухомостi, а саме будинку, квартири чи кiмнати (включаючи землю, що знаходиться пiд таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну дiлянку), або вiд продажу об’єкта нерухомостi, іншого нiж вищезазначенє, пiдлягає оподаткуванню за ставкою 5% вiд обєкта оподаткування. У такому ж порядку оподатковується дохiд вiд продажу об’єкта незавершеного будiвництва. Дохiд від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з цiни, зазначеної у договорi куівлі—продажу, але не нижче оцiночної вартостi такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здiйснювати таку оцiнку відповідно до законодавства. При обмiнi одного об’єкта нерухомостi на iнший (iншi) кожна сторона договору мiни сплачує 50 вiдсоткiв вiд суми податку, розрахованої згiдно вищезазначених правил ( пiдпункти 11.1.1 чи 11.1.2 ст. 11 цього Закону), до вартостi вiдповiдного вiдчужуваного такою стороною об’єкта нерухомостi. 2. Оподаткування операцiй з продажу або обмiну об’єкта нерухомостi, набутого у власнiсть платником податку пiсля набрання чинностi цим Законом: Прибуток, отриманий платником податку вiд продажу не частіше одного разу протягом звiтного податкового року будинку, квартири чи кiмнати (включаючи землю, що знаходиться пiд таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну дiлянку), оподатковується за ставкою податку, зизначеною пунктом 7.1 статтi 7 цього Закону — 13%, а з 01.01.2007 року — 15%. Зазначений прибуток розраховується як позитивна рiзниця мiж доходом, отриманим внаслiдок продажу такого об’єкта нерухомостi, та витратами, понесеними на його придбання (будiвництво), эменшена на 10 вiдсоткiв у розрахунку за кожний рiк володiння такою нерухомiстю, починаючи з другого календарного року, наступного за роком набуття власностi на таку нерухомiсть, а саме за такою формулою: П = (Д - В) х (1 - 0,1 х (Р—1)), де П - оподатковуваний прибуток; Д — дохiд, отриманий платником податку внаслiдок вiдчуження об’єкта нерухомостi; В — витрати, понесенi платником податку у зв’язку з придбанням такого об’єкта нерухомостi; Р — кiлькiсть повних або неповних календарних рокiв, протягом яких об’єкт нерухомостi перебував у власностi платника податку (спiльнiй суміснiй власностi з iншим членом подружжя). При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мiнiмальної заро6iтної плати, встановленої на 1 сiчня року, в якому вiдбувається вiдчуження такого об’єкта нерухомостi. Прибуток, одержаний вiд продажу протягом звітного податкового року бiльш нiж одного об’єкта нерухомостi будинку, квартири чи кiмнати (включаючи землю, що знаходиться пiд таким об’єктом нерухомого майна, або присадибну дiлянку, або об’єкта нерухомостi, не зазначеного вище, розраховується як позитивна рiзниця мiж доходом, отриманим внаслiдок продажу такого об’єкта нерухомостi, та витратами, понесеними на його придбання будівництва), та оподатковується за ставкою податку, визначеною пунктом 7.1 статтi 7 цього Закону — 13%, а з 01.01.2007 року — 15%. У такому ж порядку оподатковується прибуток вiд продажу об’єкта незавершеного будiвництва. При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мiнiмальної заробiтної плати, встановленої на 1 сiчня року, в якому вiдбувається вiдчуження такого об’єкта нерухомостi. Для цiлей визначення прибутку згiдно з пiдпунктами 11.2.1 або 11.2.2 ст. 11 Закону: — дохiд вiд продажу об’єкта нерухомостi визначається виходячи з цiни, зазначеної у договорi купiвлi—продажу, але не нижче оцiночної вартостi такого нерухомого майна, розрахованої державним органом, уповноваженим здiйснювати таку оцiнку вiдповiдно до законодавства; — витрати з придбання такого об’єкта нерухомостi, зазначенi у нотарiально посвiдченому договорi, а при понесеннi витрат на будiвництво (спорудження) такого об’єкта нерухомостi — його оцiночна вартiсть, розрахована державним органом, уповнозаженим здiйснювати таку оцiнку вiдповiдно до законодавства. При обмiнi одного об’єкта нерухомостi на iнший (iншi) кожна сторона договору мiни сплачує 50 вiдсоткiв вiд суми податку, розрахованої згiдно з положеннями пiдпунктiв 11.2.1 або 11.2.2 пункту 2 ст. 11 Закону, вiдповiдно до вартостi вiдчужуваного такою стороною об’єкта нерухомостi. Враховуючи вищевикладенє виникас декiлька питань, якi не врахував законодавець у цьому законi: 1. Яким чином буде вестись контроль за вiдчуженням протягом звiтного податкового року вказаних об’єктiв нерухомого майна; За вiдсутностi такого контролю може статись ситуацiя, коли фiзична особа протягом одного дня у рiзних нотарiусiв оформила договори купівлі- продажу належної її квартири, будинку або земельної дiлянки. 2. Який державний орган, уповноважений здiйснювати таку оцiнку вiдповiдно до законодавства. Органи БТI, якi сьогоднi здiйснюють оцiнку квартир, будинкiв, тощо та експерти-оцінювачі, якi проводять експертну грошову оцiнку земельних дiлянок, не є державними органами, уповноваженими здiйснювати таку оцiнку. Що стосується нотарiусiв, то податковим агентом при нарахуваннi доходiв (прибуткiв) , визначених статтею 11 цього Закону, є нотарiус, який: а) посвiдчує вiдповiдний договiр за наявностi оцiночної вартостi такого нерухомого майна; б) надає послуги із здiйснення зазначених у цiй статтi розрахункiв. Сума нарахованого податку самостiйно сплачується сторонами угоди, попередньо її нотарiальному посвiдченню, або утримується податковим агентом (нотарiусом), який сплачує (перераховує) її до бюджету у строки та за процедурою, встановленими законодавством для утримання та сплати (перерахування) державного мита. Згiдно ст. 17 цього Закону податковий агент є вiдповiдальним за утримання та сплату (перерахування) до бюджету податкiв з доходiв фiзичних осiб. На податкового агента, в нашому випадку нотарiуса, покладено обов’язок своєчасно та повнiстю нараховувати, утримувати та сплачувати (перераховувати) до бюджету податок з доходу, який виплачується на користь платника податку. Нотарiус, як податковий агент, також несе фiнансову вiдповiдальнiсть (штрафнi санкції) за порушення норм цього Закону. Законом „Про податок з доходiв фiзичних осiб” на нотарiусiв покладенi функцiї фiскального органу — податкових органiв. Дiяльнiсть нотарiусiв регламентована спецiальним законом - Законом України „Про нотарiат”. Вiдповiдно до норм цього Закону, на нотарiусiв не покладасться обов’язок нараховувати, утримувати та сплачувати податки з доходiв фiзичних осiб. Нi державнi, нi приватнi нотарiуси не є державними службовцями. Крiм того, у вiдповiдностi до ст. 3 Закону України “Про нотарiат”, нотарiус не може перебувати у штатi iнших державних, приватних та громадських пiдприємств i органiзацiй, займатися пiдприємницькою i посередницькою дiяльнiстю, а також виконувати iншу оплачувану роботу, крiм викладацької i наукової у вiльний вiд роботи час. На мою думку, в Закон „Про податок з доходів фiзичних осіб” мають бути внесенi змiни, і в першу чергу щодо статусу нотарiуса, як податкового агента. Також, очiкується прийняття нового Закону “Про нотарiат”, в якому, надiємось, чiтко будуть визначенi функцiї нотарiуса та порядок оподаткування його дiяльностi, вiдповiдальнiсть.
Прочитано 93 раз